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数据:

1、需求:1-3月商品房销售面积同比降幅收窄至1.8%,销售额同比增长4.1%,其中住宅修复较快,带动全国商品房销售额增幅回正

2、供应:1-3月房地产开发投资、新开工面积降幅较1-2月均扩大

3、资金来源:1-3月房企到位资金同比降幅收窄至9.0%,3月单月同比增长2.8%

一季度,各部委积极响应中央要求,加速落地稳定市场的相关举措。3月,两会政府工作报告强调防范化解优质头部房企风险,支持刚性和改善性住房需求;住建部倪虹部长要求地方多措并举,提振市场信心;证监会发文推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)常态化发行,REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域;央行年内首次全面降准0.25个百分点,为市场提供更多长期资金。各地因城施策亦在持续跟进,根据中指监测,一季度全国各地优化政策超百条,在政策加持以及前期积压需求释放带动下,全国商品房销售规模有所修复,1-3月,全国商品房销售面积同比下降1.8%,较1-2月收窄1.8个百分点,延续收窄态势;商品房销售额同比增长4.1%,结束2022年以来月度累计同比连续下降趋势。值得关注的是,不同区域中,东部地区市场销售修复更快,1-3月,东部地区商品房销售面积同比增长2.4%,销售额同比增长9.3%,均高于中部和西部地区,东部地区市场的较快修复,也带动全国商品房销售均价继续上涨,1-3月销售均价同比上涨6%左右,涨幅扩大。

从更加高频的数据来看,根据中指数据,重点50城在3月季度末市场冲高后,4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落,市场活跃度已出现下滑。短期来看,前期积压需求进一步释放后,需求释放动能整体弱化,预计市场销售规模或出现环比回落行情,而部分核心城市在供给端仍有一定支撑带动下,市场活跃度仍有望持续,但库存压力较大、城市基本面偏弱的城市,市场下行态势或更加明显,城市分化行情加剧,从全国市场来看,4-5月全国商品房销售规模或低于2-3月,但在去年同期低基数下,单月同比数据或大概率为正增长。

供应端,1-3月,房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降19.2%和5.8%,降幅较1-2月均有所扩大。具体来看,一季度全国销售市场整体修复并不明显,房企开工积极性改善有限,而房企的开工积极性除了受销售市场恢复节奏的影响之外,亦受到当前市场库存量较大、企业的资金压力较大、近两年土地缩量等因素影响,当前这些因素并未出现明显好转,短期新开工面积下行态势或延续,部分销售热度较高的城市房企为增加供货有望加快开工。开发投资额方面,企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响,房地产开发投资额同比亦较难转正,“保交楼”要求下,竣工逐渐修复对投资的带动作用或进一步显现。(中指研究院市场研究总监陈文静)

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