综合央行发布的数据，2023年6月末，抵押补充贷款（PSL）余额是29896亿，5月末是30881亿元，4月末是31081亿，3月末是31291亿元。

可见，抵押补充贷款（PSL）最近几个月是逐月下降。

(资料图)

如果你在短视频看到上面的信息，很容易会划过，但实际上PSL对楼市的影响举足轻重。

我说得更直观一点，PSL是创造货币的重要工具，而且很多资金是流向楼市，特别是前几年。

一、什么是PSL？

PSL是2014年央行创设的，定向把资金借给三家政策性银行（中国进出口银行、中国农业发展银行和中国开发银行），同时引导三家政策性向特定领域提供贷款的一项货币政策工具。

这里面有几点要注意：

1、央行的这部分钱主要是借给政策性银行，而不是商业银行。商业性银行是以盈利为目的，而政策性银行不是。

2、政策性银行拿到钱后可以向特定领域提供贷款，这里的特定领域包括重大水利工程过桥贷款、水利建设贷款、棚户区改造贷款、农村公路贷款等。

3、资金的链条是：央行-商业银行-特定领域。

二、PSL是货币创造的重要方式

我国的货币创造方式有两种：一是外汇占款，二是央行借出资金

1、外汇占款：出口商普遍持有大量美元，这些出口商向商业银行兑换成人民币，然后商业银行持有大量美元，商业银行再将这些美元向央行兑换成人民币，央行提供的这部分人民币就是外汇占款，也是基础货币。本质上就是将美元换成人民币，然后市场上的人民币越来越多，达到创造货币的效果。

2、央行借出资金：商业银行以国债等优质抵押品向央行借入资金，央行借出的这部分资金就是基础货币，商业银行拿到这部分基础货币后，拿去放贷，从而增加市场上的货币。

央行与商业银行之间借钱的方式主要是MLF。

此外，政策性银行同样能以国债等优质抵押品向央行借入资金，用做特定领域的贷款。央行借出的这部分资金也是基础货币。

央行与政策性银行之间借钱的方式主要是PSL。

可见，目前货币创造的方式主要是3种：外汇占款、MLF、PSL。

目前，中国的基础货币是34.4万亿左右，其中6月末MLF余额是5.19万亿，PSL余额是2.98万亿，其余主要是外汇占款创造。可以这么认为，目前市场上大约10%的货币是PSL创造的。

三、PSL与楼市的关系

PSL与楼市的关系主要是因为棚改。2014年国家提到开发性金融支持棚户区改造，之后央行创设PSL，也就是说PSL推出的目的很大一部分原因是因为棚改。

一般而言，棚改主要分成两种模式，一是实物安置，也就是直接给被拆迁户提供房子。二是货币化安置，也就是把钱给到被拆迁户，让它们自己去买房子。

2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%。到2014年年末，纯货币补偿比例略有提高，但仍控制在不超过40%的水平。2017年1月召开全国棚户区改造工作电视电话会议，提到货币化安置比例已达到48.5%。

对于房价而言，实物安置影响不大，但是货币化安置一方面减少了房子供应，另一方面增加了购买需求。在棚改火热的地区楼市一般都容易上涨。

但棚改的钱从哪里来？

主要是地方政府向政策性银行借，然后政策性银行又向央行借（PSL）。

2016年-2018年当时是棚改最火热的时候，也是三四线城市房价反弹的时候，同样当时PSL余额也较高。

因此，我们可以这么粗略地认为，PSL余额越大，棚改的力度就越大，楼市的热度也就越高。而现PSL余额持续在走低，对楼市是利空。

四、目前影响楼市比较大的因素

目前影响楼市比较大的因素有3个，一是房地产税，二是一线城市的限购，三是棚改

1、房地产税肯定会推出，但征收的范围是怎样，税率是怎样尚不知道，存在不确定性。

2、一线城市仍执行严格的限购，非户籍人士买房需要5年社保。

3、PSL余额下降，说明棚改热度在下降。

综上来看，目前楼市的摸底估计还会持续一段时间。如果有意买房但又不着急，可以先观察一段时间，等到有明显的信号出现后再出手。