地处徐汇区枫林街道的中山医院,其周边环绕着诸多高层商品房、商住两用楼和医院家属楼,其中规模最大的是有着2000多人居住的中山新村。从曾经为社区居民所诟病的“病区房”,到如今和谐有序的“病友之家”,短租房经历着一场“由乱到治、由治到安”的蜕变。

今年两月正式开始施行的《上海市住房租赁条例》如今已满三个月,在对群租房下禁令、对“二房东”加大“紧箍咒”落实监管之下,上海住房租赁市场秩序整体趋好。

以《条例》为指引,枫林地区医院周边短租房市场做了哪些规范化探索?在上海推进市域社会治理的过程中,短租房市场的自治共治局面又为社区带来了哪些获得感?近日,记者带着这些问题走进枫林街道,寻找从“短租房”乱象到“病友之家”变化背后,由徐汇区委政法委指导、枫林街道探索,公安、城管、房管等多部门参与协同治理的“蜕变之路”。


【资料图】

短租房供不应求

环境脏乱差、治安隐患频出

中山医院周边的短租房需求由来已久。在医清居委书记徐鸿飞的印象里,这些租客基本都是外地来沪看病的,因大多是疑难重症,租住时间短则数日长则数月,相较于宾旅馆,短租房厨卫齐全,也更符合病患和家属的需求

“病人需要专门的饮食,旅馆酒店没办法实现,而小区出租房有独立厨卫。”徐鸿飞告诉记者,市场的需求摆在那儿,医院周边的短租房供不应求。据不完全统计,枫林地区短租房存量400多套。其中,一街之隔的中山新村直线距离最近,短租房比例较高,760户中就有80余户出租。

随着红火的市场接踵而至的,是一系列问题。“首当其冲的就是‘人’没有抓手去管,租客时常流动,不少房子又经历了二房东、三房东层层转手,一旦出现房屋漏水、扰民等问题,连人都找不到。”居委干部一说起这个问题,直呼“头大”。

而有的二房东为了赚钱甚至将短租变群租,人员进进出出,给小区治安环境带来了极大挑战。不仅如此,因为群租的条件比较简陋,私拉电线等消防隐患也是层出不穷,小区居民对此怨声载道。

枫林路派出所社区民警姚恺刚接手小区时,几乎每天都有居民向他反映短租房内外的种种问题,甚至要他帮忙把租客赶走。“中山新村本身是一个老旧小区,居住在此的多是一些老年人,生活作息相对固定且简单,频繁流动的租客和吵闹的环境让矛盾不断。”

姚恺回忆,这些纠纷不仅发生在租客与居民之间。租客与“二房东”之间因为押金、费用等无法达成共识,抑或是“二房东”彼此之间因为抢生意、恶意抬高房价等行为也时常成为矛盾的爆发点。

是堵还是疏?

组建自治小组实行统一管理

是堵还是疏?成为当时摆在枫林街道面前的一道难题。

起初,我们也牵头多部门开展过一系列整治行动,也对群租等乱象进行过处罚,阶段性打击的成效是有的,但回潮的问题也无法从根本上解决。”

枫林街道相关负责人坦言,如果“一刀切”地将这些租客全部赶出中山新村,当然也可以实现,但不过就是将他们从这个小区赶到了那个小区,因为市场的需求在那里,有需求就会有市场,就会不断有房东去迎合这个市场,街道层面意识到,光靠堵不行,还是要疏堵结合才能取得长效,其中最关键的问题就是要让这些租客与小区能够和谐共处。

有了街道层面的指引,姚恺会同居委一起梳理出中山新村附近30余个短租房出租人,并在街道党建引领之下召集这些人成立自治小组,不断修订完善管理规范,切实将短租房管起来。

“考虑到短租房是以就医需求为导向的,我们提出的第一个要求就是房间只能面向病人出租,在进行身份信息登记时需要先看病历卡。”姚恺告诉记者,在此基础上,派出所人口协管员会不定时上门对这些租住人员进行信息核查,从源头上确保“人有抓手”。

“为了杜绝消防隐患,每一套出租屋内我们还要求配备灭火器,并通过张贴租客告知书的方式,畅通服务与投诉的渠道。”姚恺告诉记者,为了真正让自治小组发挥自治的作用,他们还从出租人中推选出一名组长,负责联络协调辖区短租房内外事务,从人员登记、消防设施、卫生标准到租住价格,共同协商出一套统一的管理标准。并通过不断探索,将规范化的细则予以完善,对散发小广告、群租等违法违规行为,明确了相应的惩戒机制。

一旦有不按照规定执行的房东,自治小组将对其进行罚款,督促其整改。情节严重的,自治小组将报告相关部门处理,并执行强制清退,在管理上实现真正的闭环。

专业“二房东”转制“正规军”

《条例》之下合法化经营

今年2月,《上海市住房租赁条例》正式实施,立法对群租现象“亮剑”,明确禁止“将住房用于群租”,并加大了对“房东”的监管。其中,针对“二房东”,《条例》规定,个人以营利为目的的转租房达到规定数量,需依法办理市场主体登记。由此,加强“二房东”管理,以便倒查追溯,保障租客权益。

“这其实也给我们提供了管理的思路,即用市场化的手段探索一种新的治理模式。”枫林街道相关负责人告诉记者,在《条例》施行之后,这些专业“二房东”已经走上“企业化”运作的道路,在政府监督下合法合规地进行经营。

据悉,目前在街道层面,原短租房“二房东”已按要求成立房屋租赁公司21家,已到街道申请备案439套。

“我们要求短租房经营活动必须以房屋租赁公司名义开展,擅自以个人名义开展活动的,管理部门将依法采取措施予以制止,并依法给予处罚。”街道相关负责人告诉记者,在备案登记流程中,短租房经营者还需要持房屋权属证明材料、房屋租赁登记备案凭证、经营者营业执照、业主同意转租说明等材料向街道备案。

“我们也会根据短租房经营者提供的材料,联合相关部门对租赁房屋功能区分布及面积划分、软硬件设施及周边环境的安全、消防、卫生、有利害关系业主的意见等基本情况进行现场核验,避免违法建筑租赁、不实租赁、非法租赁情况的发生。”

不仅如此,配合小区的精细化管理,枫林街道还通过自治共治探索出了诸多短租房管理的“金点子”。比如针对卫生环境这一块,目前,中山新村的短租房都使用与居民颜色不同的橙色垃圾袋,医用垃圾需要装进黄色垃圾袋,避免产生卫生安全问题

在邻里关系方面,由于房屋结构较老,隔音隔味较差,如有其他居民反映短租房漏水、租客烧菜味道太冲鼻等问题,居委也能通过自治小区的组长迅速联系到房东,督促其及时修缮房屋、为租客更换房屋,避免产生邻里矛盾。

从“灰色地带”变成在阳光下经营,“二房东”的形象也变得越来越好。“疫情期间,我们小区这些‘二房东’还就地转化为志愿者,担负起为民服务的使命,受到小区居民的好评。”医清居委书记徐鸿飞告诉记者。

协同治理实现“多方共赢”

探索“白名单”制度向全区推广

现下,枫林街道短租房市场规范化经营已初具雏形,市场治理渐有成效,市场管理机制日趋明晰,市场发展日益有序。从无序到有序,从单打独斗到协同治理,如今小区的报警数也从原来的每月40余起变成了两三个月1起,治安消防隐患基本消除。

“有人管得了,有事叫得应,现在小区短租房不吓人了。”“他们垃圾都不乱扔了,有时还会帮我们把门口的垃圾带走,挺守规矩的,大家见面也都客客气气的。”……在记者采访过程中,居民们纷纷为短租房的变化点赞。短租房自治小组在居民中也有了一个温馨而响亮的名字——“病友之家”

而这样的治理成效也是大家喜闻乐见的,“来沪看病群体的租房需求解决了,老小区居民闲置房的问题解决了,“二房东”可以合法经营了,小区居民也能回归正常的生活了。”在居委干部们看来,这正是多方共赢的良性循环。

“如今我们能够做到,矛盾不出小区,通过自治加共治,让问题解决在基层。”作为中山新村的社区民警,姚恺同样欣喜于这样的变化。

记者从采访中获悉,下一步,枫林街道还将牵头成立枫林地区短租房企业行业协会,倡导协会建立短租房行业制度,制定符合公安、消防、住建、安全等部门要求的行业规范和管理标准。

同时枫林街道积极细化行业服务内容,提高行业标准和准入门槛,加强强制性标准管理。比如街道统一制作备案房屋公示牌,每户一码,严格要求入住人员扫码登记信息。街道将主动参与街道共治、协调短租房矛盾纠纷的短租房企业纳入“白名单”,优先推广承接租赁业务。

在区级层面,徐汇区也将对枫林地区短租房的协同治理经验做总结,争取将这一“枫林经验”向全区推广。

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